房地产再无“明星职业经理人”，房地产行业最大的泡沫就是人才的泡沫？

发布时间：2025-07-06 21:41:05 来源：各色人等网 作者：知识

记者 | 傅林林

名校学历、房地房地光鲜的产再产行职业简历、令人羡慕的无明业绩，伴随着房地产行业的星职狂飙突进，一批明星职业经理人站到了聚光灯下。业经业最

他们不仅帮助企业将规模做大，理人也在房地产行业的大的的泡“黄金时代”里收获了财富、名望以及争议。泡沫在每一个媒体专访、房地房地战略发布会和资本的产再产行博弈场，他们都是无明目光追逐的焦点。

有猎头公司的星职人士向界面新闻表示：“企业也会刻意包装这些高管，甚至在一些重要的业经业最发布会场合，邀请专业人士对他们的理人言谈举止进行培训。”

但光鲜的大的的泡背后是薪酬和职位泡沫。

泰禾集团董事长黄其森在企业出现危机的时候总结道：“房地产行业最大的泡沫就是人才的泡沫”。

这家曾以激进扩张著称的闽系房企在一两年时间内以高薪网罗了一大批张晋元、李亮、陈波这样的行业明星。但随着企业陷入流动性危机，这些明星高管也纷纷转投别家。

这样的企业还有很多，最近的是弘阳。这家企业在短短数年就招募了袁春、张良、蒋达强等高管，但最近随着一系列的人事变动，这个“明星职业经理人”团队分崩离析。

这些人既身处职场也身处秀场，但归根结底，他们的沉浮也只不过是行业变迁的一个注脚。

体制内走出的精英

2008年，陈凯迈出了职业生涯中非常关键的一步，从华润置地离职加盟了龙湖集团。

在华润的13年里，他先后担任武汉、苏州、宁波、无锡及上海等分公司董事、总经理职务，后被提拔为总公司执行董事及副总经理。

房地产在规模化扩张的初期，国企央企确实为行业培养了不少精英。

就算是现在以“仕官生”为基底的龙湖当年也提出全面学习中海，引入了一批“中海系”的职业经理人。除此之外，还有碧桂园的莫斌出自中建系、今年从离职的吴向东出自华润系等。

这批职业经理人进入民营企业，带动了整个行业的快速扩张，同房地产行业的“黄金时代”一起高歌猛进。

陈凯则是从体制里走出的职业经理人的标杆。华润给了他基础，而龙湖让他明白怎么做生意。

彼时的龙湖正处在全国扩张的快车道上。2001年到2006年间，龙湖的销售收入复合增长率达到65%。到了陈凯加盟的2008年，龙湖年销售额已经达到了115亿元。

陈凯在龙湖也得到了充分的历练，除了执行董事的职位外，陈凯在龙湖涉及的领域包括了运营、投资和商业。现在看来，这些业务都成长为龙湖的王牌。

经过龙湖的淬炼，陈凯先后担任过总裁、中南置地董事长、新力总裁、卓越集团执行董事长。成为了名副其实的“老板收割机”和明星职业经理人标杆。

业内人士在谈到陈凯的履历时向界面新闻表示：“被一个老板看上不难，难的是被这么多大老板都看上。”

让陈凯成为业内职业经理人标杆的还是他在阳光城的经历。他曾因在员工面前“公开”批评老板而名噪一时，成为房地产行业中高层管理者追随的偶像。他也开创了一种老板必须放权、职业经理人得到最大程度发挥的企业文化。

闽系房企一向有着强烈的扩张欲望，他们往往喜欢引进职业经理人帮助其快速实现规模增长。

陈凯在阳光城的三年为其实现了业绩10倍的增长。其中2012年该公司的销售额就从27亿跃升至100亿元，随后2013年实现销售220亿元，2014年236亿元。2015年阳光城全年合约销售突破400亿。

在那个时代背景下，阳光城和陈凯互相成就。和他们类似，一大批职业经理人开始在高周转的路上狂奔。

高周转的明星职业经理人

如果要概括近10年房地产行业的话，高周转是一个无法回避的关键词。开发的高周转、销售的高周转、资金的高周转以至于人力的高周转。

为求规模扩张，各个企业招兵买马，有的是聚集了一批明星团队，有的则是为了业绩走马灯式的换人。

上述猎头向界面新闻表示：“我最多的一次单个工作日安排了9个候选人面试。”

阳光城在送走陈凯和张海民之后，进入了朱荣斌和吴建斌的“双斌”时代。

他们两人均来自房企龙头碧桂园，当时他们与莫斌组成的“三斌”，让碧桂园在房地产高周转时代登顶。

朱荣斌也是出自“地产界黄埔军校”的中海，2008-2013年，朱荣斌又在富力地产担任集团副总裁兼华南地区总经理；2013年-2017年，进入当时进入高速发展期的碧桂园，担任联席总裁、执行董事。

其实在陈凯时期，阳光城就已经奉行高周转策略，经过下一任总裁张海民之后，阳光城的规模已经达到487.2亿元。

2017年朱荣斌上任总裁，与搭档吴建斌为阳光城设计了“三全五圆”战略。

该战略提出全地域、全方式、全业态的“三全”拿地方式，强调要在原有城市的基础上迅速覆盖全国一二三四线城市。“五圆战略”则要求公司内部人才、土地、资金等要素与良好的运营管理体系有机结合，做到“人等地，地等钱，钱催人”。

在朱荣斌的带领下，阳光城在土地方面表现得更加激进。资料显示，2017年朱荣斌履新当年，阳光城就买入了120个项目，新增计容面积2021.63万平方米，全国新开拓了十余个区域。

阳光城的业绩一路飙升，2018年，阳光城破千亿，2019年则突破了2000亿元，成为业界黑马。

这样的企业还有很多，通过加杠杆的方式迅速扩大规模，同时也不惜重金聘请明星高管。比如泰禾，也是在2017年，泰禾马不停蹄得收购，不断做大资产规模。但实际上，很多资产并不优质，所花费的代价也高于其真正的价值，隐患也就此埋下。

尽管一些企业的增长没有阳光城这般迅速，但房企TOP30的排名门槛水涨船高。

中指研究院数据显示，2020年“千亿军团”增加至41家，共166家房企跻身百亿军团；百亿企业的权益销售额共计10.7万亿元，市场份额约61.8%。

而这些明星职业经理人在企业扩张的过程中也积累了巨大的财富。与互联网企业通过上市的股权变现实现财富增长不同，房企高管的财富是实打实的现金。

除了百万甚至千万的年薪外，不断攀升的销售额也让他们能够拿到巨大的奖励。最具代表性的就是曾经碧桂园的“打工皇帝”刘森峰。

2016年5月31日，刘森峰负责的江苏区域成为碧桂园第一个签约突破100亿的区域；整个2016年，江苏区域全年销售签约高达367亿。他也成为碧桂园收入最高的区域总裁，全年总收入超过1个亿。

这背后是众多房企都纷纷推进的跟投制度。这项为了筹措资金，同时激励员工，分享利润的制度也成为了房地产造富机器。

刘森峰把大部分身家投入到楼盘凤凰城当中，甚至把房子都抵押了，还用工资抵押做了信用贷。随着项目销售火爆，价格不断攀升，刘森峰的个人财富也成为地产界的“神话”。

掌舵多元化

伴随着高周转带来的红利，房企的野心也在不断膨胀。高举旗帜开拓多元化赛道成为风尚。

作为行业内老牌明星职业经理人之一的郁亮，在成为万科的掌舵人后，在业务层面就一直在带领万科突破地产商的身份，转型成为城市运营商。

在对外投资上，万科布局的业务不可谓不广，城市运营、商业、养老、教育、冰雪，甚至包括养猪。

在内部，他主导的战投帮地位火速窜升，其中，麦肯锡出身的刘肖和孙嘉都有着非常好的教育背景和职业履历，但缺乏地产一线的经验。不过，他们如愿跟随那个时代一起，坐上了事业攀升的火箭。

他们此后成为了郁亮的左膀右臂，也成为万科明星职业经理人的代表。

郁亮看好的人，会给予无限的支持。刘肖在杭州展露头脚，除了地产开发本身的业绩，最大的亮点是在养老、地产基金等领域为万科探路。

但也有人认为，这些成绩建立在郁亮的特别支持之上。“在杭州只要刘肖看上的地，集团都会同意购买，这是其他地方公司享受不到的福利。”一位业内人士表示。不仅是杭州，孙嘉所在的上海公司、沙骥（后跳槽卓越）所在的昆明公司都获得了集团的资源倾斜。

顶着杭州的光环，刘肖在2015年赴任万科北京公司总经理。

以“改革派”面目出现的刘肖最主要的精力仍然放在了企业转型方面，上任之初，他就向媒体透露了北万的6大转型计划。这一计划被细化为“6+X转型计划”，包括了存量资产改造、商业、泊寓、万链装修、V-link、养老业务。

而“战投帮”另一员孙嘉在2019年5月调任南方区域事业部首席执行官。

南方区域一度是万科业务种类最多、战线最长的区域，这也给南方区域的业绩带来了一定拖累。孙嘉将多元化业务集中到产业、商业、EPC代建、养老、酒店五项经营类项目上，把这些作为核心业务开展。

龙湖则是多元化转型的另一个参照物。

在多元化的道路上，龙湖也招募了不少行业内的精英。比如，目前负责商业航道的李楠来自凯德华中区域总经理；长租公寓领域他们曾经引入了中粮集团的韩石。

但此后，重用老龙湖人和“仕官生”成为龙湖人事的底色，目前龙湖的几大航道业务，基本都由年轻的“仕官生”一代把持。

明星职业经理人的“倒掉”

人员的高周转，也让一些明星职业经理人不断寻找平台。

张晋元从万科跳槽至华夏幸福任副总裁，后又加盟泰禾担任副总裁、龙湖的副总裁袁春加盟鸿坤，之后又转投弘阳。

这些高管凭借着在一线房企的成功经验跳槽到第二梯队独当一面，他们收获了更高的薪资和职位，也收获了更大的舞台。

这些二、三线房企也希望通过明星人物的号召力实现规模的跨越。

但很多腰部房企都是家族式企业，他们给了经理人不菲的待遇，但并没有给予充分的信任。蜜月期一过，老板和经理人往往就处于博弈状态。这也使得很多明星职业经理人在新的平台很难重现昔日的辉煌。

特别是随着房地产行业进入深度调控阶段，“三道红线”的压力让高负债、高周转的传统路径难以维持。头部房企都纷纷出现债务危机，而这些正在路上冲刺的第二梯队房企们也不得不踩下刹车。

朱荣斌在从阳光城离职之时在自己的社交媒体发文称：“长时间的纠结、博弈及挣扎，离职确是无奈。”

今年以来，房企高管离职也掀起了离职潮，从阳光城的朱荣斌、华夏幸福的吴向东，到最近的弘阳的袁春等人，据不完全统计，仅2022年上半年，超250名高管从房企离职，而6月单月，房企发生的人事变动就达到160余次。

这些明星职业经理人彷佛在一瞬间就失去了光环和荣耀。而留在原来企业的一批明星高管也经历了不小的动荡。

在郁亮提出万科“收敛聚焦”的基本盘下，刘肖的“6+X”计划戛然而止。包括像养老、城市更新这些业务，曾经规模化的提法已经被放弃。家装业务“万链”也卖给了链家。

万科旨在对城中村进行综合改造的“万村计划”也被迫搁浅。南方区域甚至因为沉淀了大量的新业务导致销售业绩垫底。

刘肖在去年被调回总部担任执行副总裁、首席运营官，后因为此前北方的违规问题遭到通报和罚款。而曾经被视为郁亮接班人的孙嘉，从万科元老张纪文手中接过南方区域，操刀了一轮人事大换血，争议颇多。

明星职业经理人在新的市场环境下最终被“去魅”。

有分析师认为：“房企的崛起来自于多方面因素共同助推，这个过程中管理层起到了一定作用，但并不是决定性作用，而其他中小型房企恰恰容易夸大这些经理人的作用。”

中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，高管频繁离职说明目前房地产市场的底层逻辑已经出现了质变，房企的战略目标、资源匹配与组织架构等都需要重构，而人员的变动只是这些众多重构中的一个表象而已。

何去何从

对于离开的职业经理人，上述猎头介绍，“现在行业的需求收缩，这些离职的经理人大部分处于待业，也有一部分选择转行，有的去做了民宿，有的开了饭店。”

当然，也有选择自己创业，这样的人不算少数。

在朱荣斌离职后，有消息称，他在广州注册了一家公司“荣宇建设”，注册资本1000万元，由朱荣斌100%持股。今年4月，荣宇建设旗下再新增第一家子公司“海南荣乐建设管理有限公司”，进军代建领域。

当然也有转型比较好的例子，界面新闻了解到某TOP5房企的投资总监转行去了保险公司做高管，保住了百万年薪。

另外，随着销售的下滑、市值缩水，很多高管除了降薪外，其股权、理财和跟投收入也一起下降，收入大幅缩水。

朱荣斌曾两度减持阳光城股票，减持股价相比买入时跌去一半，个人损失超千万。

对于跟投制度，由于此前的市场行情较好，一些公司的经理人以加杠杆和配资的方式投入项目，但面临着市场压力，他们的资金安全也无法得到保证。

伟略达联合创始人王钺向界面新闻表示：“从全行业看，固薪普遍降低了20%到50%，经营情况越差的企业降得越狠，而且还在下探过程中。越高端的职位，浮动薪酬占比越大，受经营情况冲击越大。现在挖人一定是很关键的技术岗、营销岗，性价比要高，务实，年轻有创新意识和成就欲望。”

上海一房企人力资源负责人也向界面新闻表示：“个人层面没有更好的出路，如果还留在房企就要接受收入下降的现实，并且工作量和压力会更大，容错率更低。”

她向界面新闻分析，目前行业内的很多岗位也在招人，薪资大概会有30%的涨幅。受到影响比较大的是管理层，因为他们本来就有比较高的薪资，像以前我们的城市总的定岗是年薪200万，现在谈下来大概也就150万到170万。另外，投资部门收缩比较严重，但营销和融资这两个业务条线还在招人，并且也会涨薪。毕竟这两个是来钱渠道。

对企业未来的人才建设，她表示：“靠招募明星经理人的方式说到底还是粗放的人才管理模式。老板们发现，单纯靠个别职业经理人是解决不了问题的，逐渐开始变得理性，而现在选人的条件也更苛刻了，比如年龄、学历等条件都会调整。”

近些年，企业内生人才的培养也成为了大的趋势，龙湖甚至已经出现了“仕官生”体系下的第一个总裁，40岁的陈序平。

在内部“中海系”纷纷离职之后，大量的仕官生走向了管理岗位。据龙湖相关人士透露，截止目前，仕官生（含仕官生2.0）在龙湖中层管理者中已近200人，高管团队中占比更高达20%。

但与此同时，越来越频繁的组织架构调整也让职业经理人面临巨大的不确定性。像万科、龙湖就是比较热衷在内部进行组织调整和人事换防的企业。这样的调整，无非是像郁亮所说的“起立坐下”，让有能力的人到一线去。

但不断的人事调整，也带来一些问题，龙湖一位离职人事向界面新闻表示：“内部的活水让我们城市连续换了三任城市总，每换一任就要重新解释和梳理一遍投资逻辑，导致之前签约的项目黄了。”

克而瑞研究中心研究总监谢杨春指出：“新形势下，房地产行业由过往粗放发展走向效率发展，由资源驱动过渡到管理驱动。其中精益化的管理体系和管理思维，不仅是新阶段下房企提质增效的重要一环，更是企业规模再上台阶的‘长效机制’。”

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