中国第一高楼出租率回升至80%，疫情怎样改变了上海楼宇市场？

发布时间：2025-07-06 16:27:17 来源：各色人等网 作者：热点

来源：上观新闻

上午9点是中国租率至疫苏醒的时间。作为中国第一高楼的第高上海中心，此时楼内的楼出楼宇百余部电梯会同时达到运转的高峰，将1万多名白领分别送往不同楼层的回升公司里。

繁忙的情样电梯，承载着许多年轻人的改变理想抱负，也映射出一座城市的上海市场经济活力。近年来，中国租率至疫备受外部关注的第高上海楼宇经济，以陆家嘴为典型代表，楼出楼宇在饱受疫情等外部因素冲击的回升情势下，不可抗地产生了一些波动。情样

然而，改变海面终将归于平静。上海市场记者近日从陆家嘴管理局楼宇办，中国租率至疫以及全球性的地产咨询服务公司世邦魏理仕处均获悉，陆家嘴乃至全市楼宇经济在今年下半年均表现出强韧性：

目前陆家嘴商务楼宇总体出租率已达到86.6%，在2020年的出租率水平之上。同时，前三季度上海全市出租商务楼宇空间已接近50万平方米，相当于2020年整年的出租量。

“这也意味着，上海楼宇抗风险能力和恢复情况已经超越了2020年疫情发生的初期阶段。当然，相比具体的数据，我们更应当关注这种整体向好的趋势。”世邦魏理仕华东区研究部负责人陆燕指出。

疫情持续三年，需求侧观念变化明显

去年11月，法国巴黎银行（中国）有限公司租下上海金融中心17、18层8700平方米的空间作为办公地。

不同于传统银行总部“格子间”式样的办公区域划分，法国巴黎银行将员工的办公区域全部打通成一个大开间，并增设了十数个会议室和共享区域。

首席执行官兼行长赖长庚将这种全新的办公方式归因于市场变化：“金融行业20年来最大的改变就是越来越强调信息的交互和开放。如今我们很多客户都是电商、新经济企业，通透的办公和社交空间不仅有利于我们跟客户的沟通，也提高了不同部门之间的合作效率。”

开放空间、灵活工位、走动式管理……这样的办公新需求不仅出现在金融行业，在陆燕看来，疫情之下几乎已经成为整个市场的趋势。

“我们带看的客户中，不少都在拥抱ESG（即经营过程中充分考虑环境、社会和公司治理的可持续性发展理念）。他们也提出了灵活办公、弹性工位的设想，以及对室内空气质量等指标的要求。对一些获得LEED绿色认证的楼宇，客户甚至愿意给出20%左右的租赁溢价。”陆燕说。

2020年，上海中心也将13层约4900平方米的空间开辟出来，作为楼内客户得以共享的公共空间，并提供一定数量的共享工位、会议室。上海中心大厦建设发展有限公司党委书记、副总经理严明介绍，这一做法既符合当下市场需求，也提高了客户的满意度。“一些公司可以无须再单独设公共区域，一定程度上节约了租赁成本。”

那么，灵活办公的出现，会不会影响到未来楼宇市场的租赁意愿？这也是许多地产专业人士的普遍困惑。经过前期调研，陆燕他们发现，中国家庭的人均居住面积决定了，脱离写字楼的灵活办公很难大规模实现。今年8月份世邦魏理仕发布的《中国办公楼租户调查主要趋势》调研，也用数据证明这点：调研中70%的受访企业反映，疫情令2022年营收受到影响，但未来18个月内，仍有36%的受访者表示将增加办公面积。

市场竞争加剧，陆家嘴何以保持优势？

一面是需求侧的微观变化，另一面，上海楼宇市场供给也在发生着动态调整。

近几年，全市楼宇如雨后春笋般出现，短期呈现出“供大于求”的客观情形。这不光影响了整体的租赁均价，也加剧了业内竞争。

据世邦魏理仕的数据，陆家嘴去年一年超甲级和甲级写字楼的空置率约在13%左右，但乙级写字楼的空置率则超过21%。至于品质和标准更低的写字楼，则不得不同时面对空置率高、租金低的两难局面。

为了解决这个问题，陆家嘴管理局从去年开始关注和引导老牌楼宇转型发展。陆家嘴管理局楼宇办副主任陈晨介绍：“我们针对一些楼龄超过20年，甚至超过30年的写字楼，引导对方进行一些楼层的局部改造，从而以新的面貌和标准吸纳一些科技型、创新型的企业入驻。这些企业对办公品质有要求，但对办公成本很敏感，是潜在的目标客户。”

而今，这样的改造计划已经显出成效。宝钢大厦、嘉兴大厦等楼宇内新近改造过的部分楼层，都已经实现了100%的出租。

当然，市场的分化仍是客观存在的。有观点认为，上海的商务楼宇已经过剩了。陆燕不这么认为。她指出，根据欧美国家一线城市动辄2000万~3000万平方米存量测算，上海当前1500万平方米楼宇存量并不算饱和。

不过，随着市场规模变大，不同商务板块之间的表现的确开始拉开差距。“特别是沿黄浦江两岸涌现了一批新型的商务区，北外滩-外滩-陆家嘴形成一个金三角，后滩-前滩-徐汇滨江也是一个金三角，杨浦滨江、宝山滨江及苏河湾等区域都很具有竞争力。”陆燕说。

那么在这种局面下，陆家嘴的商务优势又会否被削弱呢？

陆燕拿出一组数据：2021年，TMT（科技、媒体和通讯）行业和金融行业合计贡献全年上海新租需求的45%，其中以融资租赁、基金、银行、保险为主的金融业升级扩租最为明显。“但70%还是选址在浦东，尤其是陆家嘴。可以说，已经集聚了6000多家中外金融机构的陆家嘴，仍是这些行业进入者的首选。”

外商投资中国意愿不减反增，上海中心外资占比近半

2017年，上海中心作为小陆家嘴地区最晚建设的楼宇项目正式投运。严明介绍，上海中心商务体量极大，相较市面上比较普遍的5万~10万平方米单栋面积，上海中心可供租赁的商务空间超过20万平方米。可即便如此，得益于后发优势，高品质建设运营的上海中心还是很快突破了7成的出租率。

近几年，受金融行业政策调控和外部环境影响，上海中心的市场表现经历了一些起伏变化。“不过，今年的疫情也证实，金融业的抗风险能力和韧性还是比较强的。疫情过后，退租的金融企业微乎其微。伴随金融行业开放水平的不断提高，以及新兴行业的纷纷崛起，上海中心的运营势头也是整体向上的。”

严明透露，目前上海中心商务空间出租率已经超过80%，楼内3万余平方米的商业板块出租率达到98%。

而新增的租赁面积，在行业分布和资本背景上也均展现出显著特征。根据上海中心公开的数据，2019年初，楼内外资企业数量占比约为15%，外资租赁面积占比约9%。而到了今天，这两个数据已分别涨至43%和41%，这些外资企业遍布全球15个国家和地区。

显而易见的是，在上海中心这个局部环境中，疫情并没有影响外商投资中国的决心。相反，它们正在成为陆家嘴楼宇经济当中的一股重要力量。

摩根大通，2019年初入驻上海中心。短短一年半时间里，伴随业务板块的不断拓展，租赁面积从最初的8000余平方米，增加至26000平方米。

法国巴黎银行首席执行官兼行长赖长庚明确表示，企业对中国市场的投资态度是“持续加仓”的。“中国是全世界第二大经济体，目前人民币已经超过日元，成为全球第四位支付货币。我们预判，人民币国际化的水平会不断提升，以人民币为基准的全球商业活动也会持续增长。立足陆家嘴，我们才会有更大的发展机会。”

而从行业上看，近年来新兴行业进入陆家嘴的比例也在不断升高。世邦魏理仕方面分析，互联网行业、新能源汽车行业、生物医药行业，以及时尚奢侈品细分产业已经逐步成为高品质楼宇的新客户。仅上海中心，近年就有不少智能制造企业总部入驻。

为了进一步抓住行业变革机遇，上海中心今年也提出了招商策略的调整，特别针对元宇宙的头部企业、初创企业，提供了一定比例的优质物业，吸引它们入驻，引导它们与楼内的金融企业协同创新发展。

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